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廠房征收評(píng)估要注意些什么

（1）拆遷準(zhǔn)備階段：

 1.工廠客戶了解企業(yè)拆遷情況 ，對(duì)其交付能力缺乏信心，因此訂單將逐漸減少轉(zhuǎn)移；  

 2. 拆遷企業(yè)無法在原址上生產(chǎn)新產(chǎn)品和擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，從而喪失了發(fā)展的獲利機(jī)會(huì)； 

 3.由于工廠將被拆除，因此原材料訂單將減少。 會(huì)逐漸減少，這勢(shì)必會(huì)不利于與原材料供應(yīng)商進(jìn)行價(jià)格談判；  

 4.由于工廠必須拆除，因此企業(yè)管理部門將不可避免地為此投入精力，從而影響工廠拆除前的生產(chǎn)管理；  

 5.新工廠建設(shè)的一系列費(fèi)用，包括土地購置，規(guī)劃和設(shè)計(jì)，工廠基礎(chǔ)設(shè)施，裝修，工廠配套設(shè)施的建設(shè)等。在此階段， 企業(yè)遭受的沖擊和損失從零開始，增加了曲線。 

（2）拆除階段：

在搬遷階段，工廠完全關(guān)閉。 營業(yè)收入為零，但公司的其他一些費(fèi)用仍然需要支付，包括：

 1.生產(chǎn)和運(yùn)營中仍然需要支付的費(fèi)用：

 A.員工工資（ 包括工資，福利，社會(huì)保障），并且當(dāng)涉及員工后勤服務(wù)的建筑物也需要搬遷時(shí)，還必須確保員工的后勤需要；  B.生產(chǎn)設(shè)備，運(yùn)輸設(shè)備和辦公設(shè)備的月折舊費(fèi)用；  C.管理費(fèi)用；  D.不重新分配范圍內(nèi)的銷售和營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的日常開支（租金等）。 

 2. 財(cái)務(wù)費(fèi)用：

工廠拆遷貸款產(chǎn)生的利息支出。 在此階段，拆遷對(duì)企業(yè)的影響以及由此產(chǎn)生的損失曲線將上升并可能達(dá)到頂峰。 

（3）拆除后的生產(chǎn)恢復(fù)階段：

在此階段，設(shè)備的安裝和調(diào)試將逐步完成，生產(chǎn)和管理秩序?qū)⒅鸩交謴?fù)； 客戶對(duì)公司交付能力的信心逐漸得到恢復(fù)； 原料供應(yīng)渠道逐步穩(wěn)定； 公司經(jīng)營管理的主要?jiǎng)恿σ阎鸩睫D(zhuǎn)移。 員工的情緒逐漸穩(wěn)定下來； 工廠的生產(chǎn)效率已達(dá)到拆遷之前的水平，或者新工廠現(xiàn)場的各種條件的改善已經(jīng)超過了過去。 在此階段，企業(yè)拆遷的影響和損失曲線減小為零。